江戸川区、市川市、船橋市で不動産売却ならかさい不動産 | よくある質問

売却のご相談から売却物件の販売活動、売買契約、お引き渡しまで、おおよそ3ヶ月から6ヶ月を目安とするとよいでしょう。弊社では基本的に６か月間以内での販売想定価格、期間がかかっても構わないチャレンジ価格、弊社買取価格をそれぞれ提示させて頂き、売主様のご希望に沿った販売活動のお手伝いをさせて頂きます。

販売価格の変更は可能です。直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

買主さまの好みの問題もありますので、一般的にはリフォームは必要ありません。ご自身でできる範囲の手直し(障子の補修等)はしていただいた方が買主様が内見に来た際の印象はよくなりますのでできる範囲でしていただければ結構でございます。

売却にかかる費用は売却価格の4～6％が相場となっており、一般的には仲介手数料(物件価格の３％＋６万円＋消費税)と登記移転費用その他、戸建ての場合は測量費用、残置物がある場合は産廃費用が必要になるケースなど物件により異なりますので詳しくはお問い合わせください。

はい、無料です。不動産の査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があります。

周辺の類似取引事例と対象物件を比較し、売り出しから６か月以内に売れると想定した査定価格を割り出します。

・机上査定(簡易査定)

周辺の事例や公示地価などの「データによる情報」と土地面積、建物面積、間取り、築年数などの「物件の情報」を加味し、査定額を算出します。眺望、隣地との距離、建物内部の状況、程度は考慮されないため誤差が生じる可能性があります。

・現地査定(訪問査定)

担当者が現地を訪問し、査定額を算出します。「データによる情報」「物件の情報」「現地の情報」から査定を行うため、より正確な査定額が算出されます。

また、現地にて営業担当に質問することが出来るので、わからない部分が明確になります。

机上査定(簡易査定)では一般的に１時間程度の調査で査定額を算出することができます。訪問査定は現地で不動産会社の担当者が確認するほか、対象物件のいい点やおすすめポイントをヒアリングした上で、役所や法務局で法規制やインフラ状況などを調査しますので、数日かかることが多いです。

訪問した際の営業マンの滞在時間は１時間～２時間となります。売主様に不動産の知識があるかどうか、ご説明の必要があるかどうかや、家の広さ、土地の広さなどによって前後します。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。
いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。媒介契約の内容や特徴をしっかりと確認し、分からないところは説明をうけ、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えたうえで、媒介契約を締結しましょう。

■専属専任媒介の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。私が買主を見つけた時も貴社の媒介により売却します。」

専属専任媒介は、依頼者（売主）が仲介（媒介）を1社の不動産会社にしか依頼できないとする契約で、他の不動産会社に依頼することはできません。

また、不動産会社が探した相手方以外の買主と売買契約を締結することはできません。これは、たとえば売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきても依頼した不動産会社を通さないと売買契約を締結できないということです。
この点が他の媒介契約とは異なり拘束力が強い契約となります。

■専任媒介契約の特徴

「この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません。」

専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。

そのほか、専属専任媒介契約と専任媒介契約の主な内容は下記となります。

・媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること

・仲介業務の実施状況（販売活動の状況など）を依頼者へ報告する義務が課せられています。
※専属専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：1週間に1回以上
　専任媒介契約を締結した場合の報告頻度：2週間に1回以上

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）へ物件登録が必要になります。
　指定流通機構に物件を登録すると、不動産会社がリアルタイムで不動産情報を交換・共有することができ、買主を幅広く探すことができます。
※専属専任媒介は、契約を締結した日から5日以内の登録義務
　専任媒介契約を締結した日から7日以内の登録義務

専属専任媒介の方が、専任媒介契約よりも2日間短くなっており、成約に向けての積極的努力義務が他の契約より強い契約となっています。

■一般媒介契約の特徴

依頼者（売主）が仲介（媒介）を複数の不動産会社に依頼することができる契約です。
専任媒介契約と同様、売主自らが親戚や知人と直接交渉して買主を見つけてきた場合も、不動産会社を通すことなく直接契約することができます。
最終的には１社の不動産会社と取引を進めます。

・依頼された宅建業者は、国土交通大臣の指定する指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務がない。
・不動産会社の売主に対する売却活動の業務報告の義務はなし。
・他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。

【3つの媒介契約の内容で比較する主な違いは下記となります】

・不動産会社から売主への営業活動報告の頻度（販売・問合せ状況など）
・売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないか。
・複数の不動産会社に販売をお願いできるか、できないか。

一般媒介契約は、窓口が広がり買主が見つかりやすいほか、自分で買主を探すことも可能ですが、不動産会社は販売活動状況を報告する義務がありませんので、実際にどのような活動をしているのかが見えにくい点もあります。また、一生懸命広告を出しても結局は他の不動産会社で売買契約が決まることも考えられるため、不動産会社によっては広告費などの経費を積極的に使わないことも考えられます。

一方専任（専属）媒介契約は他の業者による横取りの心配がなく、営業担当者もしっかり販売・広告活動をおこなってくれる利点が期待できますが、窓口が１つの不動産だけのため、より信頼できる不動産会社選びが重要になります。

指定流通機構(レインズ)への物件登録、不動産会社のホームページ、不動産ポータルサイトへの情報掲載、住宅情報誌への掲載、新聞折り込み、近隣チラシの配布など様々な方法で購入希望者を探します。

その他、既存の顧客への物件紹介や、購入物件を検討している方が見学できるオープンハウスの開催を行います。

また、ご売却の物件に対する問い合わせ状況や反応、広告の成果など販売活動に関する経過報告を営業担当者が定期的に行います。

具体的な販売活動の内容は不動産会社によって違うので査定時や、媒介契約を結ぶことを検討する際にどのような方法で販売活動を行うか確認しておくとよいです。

レインズの詳しい説明は指定流通機構(レインズ)をクリックしてください。

不動産会社が査定で算出した金額は、不動産会社が持つ様々なデータや、不動産会社の担当営業マンのこれまでの知識などから割り出した適正と思われる価格であって、「売り出し価格」を査定価格と同一にする必要はございません。あくまで売主様がその査定額を参考にして決めて頂くことが可能ですが、査定額が高いからといってその価格で売れるとは限りません。

相場より高値で査定し、売り出してもなかなか売却が決まらずに売れ残りのような状態になり、売主様も内見の日程調整やなかなか売れない状況に疲弊し、結局最初の査定価格より低い金額で売却するというケースもあります。

売り出し価格を決めるのに特に重要なのは売却までの想定期間であり、売却をする期間にかなり余裕があれば、相場より高めの金額設定で市場の様子を見ながら価格調整をしていくやり方も有効ですし、なんらかの事情で早めに現金が欲しい場合や、買い替え先の住宅購入が決まっている場合など、なるべく早めに売却をしたい場合には、査定額に近い価格で売却をしていくのが安全です。

様々なご事情により早期に不動産の売却をご希望される場合や、すでに売却にだしているけどなかなか不動産が売れない場合、また周囲の方に知られずに売却をしたい場合については弊社で買取をさせて頂いたり、エリアや不動産の種類によっては弊社の提携事業者に買取依頼をさせて頂くことも可能です。

弊社、もしくは専門の不動産買取業者が買主となりますので一般の方に広く販売して買主を探す「仲介」のように買い手が見つかるまで売れないということはなく、早く確実に売却することが可能になります。

ただし、業者買取の場合は仲介の場合と比較して売却価格が安くなることがありますのでメリットとデメリットをよく考えて検討しましょう。

不動産業者買取

【メリット】

・近隣やインターネットへの広告なしで売却をするので近所の方などに知られることなく売却が可能です。

・不動産会社が買主になるので確実かつ早く売却が可能

・隠れた瑕疵などで買主に対する売主の責任がなく、売却後も安心

・「ローン特約」をつけることなく売却が出来るので、確実に早く決済を迎えることが出来る

(一般購入希望者の場合、購入意思があってもローンが通らず決済を迎えられないことはよくあります。せっかく契約してもローンで金融機関に否認され、売却できたと思い予定していたその後のスケジュールなども崩れたり、気持ち的にもダメージが大きいです)

【デメリット】

・仲介で一般の購入希望者を募る場合と比較して売却価格が低くなることがあります。一般的には仲介価格の１～３割安くなるケースが多いです。

よく考えて売却先を決める必要がありますが、急いで不動産を処分したい場合は選択肢は多くありません。

信頼の出来る不動産業者に相談して方向性とスケジュールをしっかり持った上で売却活動を行いましょう

居住中の場合は預けて頂く必要はありません。営業担当マンと日程を調整し、立ち合いの元、ご案内させていただくケースがほとんどになります。

ただし売却物件が空き家の場合は、鍵をお預け頂けますと急な内見希望などの際に不動産業者がすぐにご案内が可能なので、購入希望者を逃してしまうことが減ります。

ご自宅の売却をした際は買い替え先の物件、もしくは一時的に賃貸物件に引っ越しをする必要があります。

そういう場合では一時的に必要な資金を用意する「つなぎ融資」の利用も可能です。購入先の物件金額分を売却した資金が入るまでの間つなぎで融資をしていただく方法になります。

また、買主の了承が得られれば引き渡しの後も、数日間売却した家に居住し、残代金を購入先に支払ってから引っ越しを行うことが出来る場合もあります。

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料（媒介手数料）は下記が上限として定められています。

■取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

■取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※不動産の表示価格は総額表示（税込価格）です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

基本的には売れなかった場合には費用はかかりません。これは原則として仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生するものであるからです。

この仲介手数料に広告費や、購入希望者の現地案内に関する費用は含まれています。

ただし、売主の特殊な依頼により発生した広告費は売却できなかった場合には請求される可能性があります。

また、媒介契約の内容によって、契約違反にかかる売主都合の販売止めは手数料がかかる場合もあります。

契約書の内容をよく読み、わからない部分は質問し、納得いくまで説明をしてもらいましょう

売却した代金は一般的に、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払われるのが一般的です。

内訳は契約時に５～１０％　いわゆる「手付金」という支払いになります。契約内容によりますが、契約後に買主が契約解除する場合にはこの手付金は売主がもらえるものになるのが一般的にはよくある契約になります。逆に売主都合で契約解除の場合は手付金を返した上で同じ金額を買主に支払うことで契約解除が成立することが一般的です。

残りの金額は引き渡し時(決済時)に物件の引き渡しと同時に支払われます。

はい、売却した年の翌年(２月１５日～３月１５日)に確定申告をする必要があります。

これをしないと控除できるはずの税金がかかったり、支払わらなければならない税金を税務署に申告が出来ないのであとで追徴があったりするので必ず確定申告しましょう。

個人事業主の方や法人役員の方はご自身か税理士先生にお願いしていると思いますが、通常源泉徴収で申告の必要がないサラリーマンの方も必要になります。

税理士に依頼ももちろん出来ますが不動産以外に計上する利益や損失がなければそこまで難しくはないのでご自身でやってみてもいいかもしれません。

管轄の税務署で確定申告の書き方の無料相談など受けていますので相談してみてください。

固定資産税はその年の１月１日時点での所有者に課税がされます。そのため、売却後に納税通知書が届く、もしくはすでに支払い済というケースがあります。

一般的には、固定資産税はまず売主側で全額支払い、引き渡し日を基準日とし、年額から日割り計算をして買主の保有日数分で割り出された金額を買主から売主に支払う形となります。