不動産売却の媒介契約の種類の違いとそれぞれの利点について解説
不動産売却の際には媒介契約を締結することが一般的ですが、その媒介契約にはいくつかの選択肢があります。まず、不動産売却の媒介契約とは、売主と不動産業者との間で締結される契約で、業者が売却の仲介や販売活動を行う権限を与えられるものです。この契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3つの選択肢があります。
それぞれを簡単に説明すると、一般媒介契約と、複数の不動産業者に販売を委託します。
専属専任媒介、専任媒介はいずれも、一社にのみ売却の媒介依頼をするという契約になります。
それを聞くだけだと、いろんあ不動産業者に広く販売してもらった方がたくさんの人の目に止まり、買主探しに有利じゃないの？
と思いますが、それぞれメリットどデメリットがあります
各契約形態の特徴や利点を考慮しながら、自身のニーズや目的に合った契約を選ぶことが重要です。
以下詳しく解説をしていきます。
不動産売却の媒介契約とは？
不動産売却の際には、不動産会社との間で媒介契約を締結することが一般的です。この契約は、不動産会社に対して自身の不動産を売却するための仲介や情報提供を依頼するものです。
具体的には、媒介契約に基づいて不動産会社は、不動産の査定や販売活動、売却の交渉などを行ってくれます。さらに、自身の不動産を広く多くの人に知らせるための広告や宣伝活動、物件の掲載なども行ってくれます。不動産会社は、売却価格や売却期限などについても相談しながら最適な売却方法を提案してくれます。
通常、一般の方ではポータルサイトへの登録や販売活動をすることが難しく、自分で買主を探して不動産売買をするのは困難です。必然的にどちらかの不動産業者と媒介契約をし、不動産を売却(購入)します。実務的には購入の際は媒介契約は当日にしたり、しないこともありますがあまり大きな意味を持ちません。
なぜ媒介契約が必要かというと、依頼者と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためです。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的（宅地建物取引業法第34条の2）に義務づけられています。
不動産売却の媒介契約は、不動産をスムーズに売却するために重要な役割を果たすものです。自身の不動産を売却する際には、媒介契約の違いや利点を理解し、適切な契約を締結することが大切です。
専任媒介の特徴と利点
専任媒介契約の特徴は、一つの不動産業者にのみ売却の仲介を依頼する契約形態という点です。
ただし、売主自身で見つけてきた買主とは契約することが可能です。
また、専任媒介契約はレインズへの７日間以内の掲載義務、１４日間に１回の業務報告の義務があります。
レインズとは不動産業者間で見られる情報システムですが、詳しくは以下の記事を参照ください。
https://kasai-fudousan.jp/column/20230817044849-fe792087-a594-4631-97ff-84416d0d0272
【専任媒介のメリット】
・一社のみ窓口で一本化できるのでやり取りなので連絡や調整が楽
・一般媒介と違い、売主からの媒介がほぼ決まっているので、不動産業者は広告費や労力を多くかけられる。積極的な販売活動が期待できる
【専任媒介のデメリット】
・売主都合のキャンセルは費用がかかることがある。基本的に専任媒介、専属専任媒介契約は３か月ごとの契約になります。契約期間中に売主の都合により媒介契約をキャンセルする場合はかかった広告費などを請求される可能性があります。
・囲い込みをうける可能性がある
囲い込みとは、他の不動産会社に紹介された購入希望者に物件を売却しないことを指します。
媒介契約してる不動産屋は売りたいはずなのになぜ？と思うかもしれませんが、これはいわゆる「両手仲介」といいうものが絡んでいるからです。
両手仲介とは不動産業者が売主、買主双方から仲介手数料をもらう契約を言います。これにより不動産会社は利益が２倍になりますから、人気物件であればなるべく両手仲介がしたいわけです。
なので、費用や手間をそれほどかけずに自社で買主を見つけられる自信がある場合は、囲い込みをすることがあります。これは顧客を複数持っている大手に多いですが、中小でも起こることはあります
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合、かつ、知り合いで買ってくれそうな人がいる場合
・複数の不動産業者と内見の日程調整ややり取りするのが大変と感じる場合
・売却物件に対してある程度の相場観がある場合、もしくは媒介業者が相場を理解していると信用にあたる場合
専属専任媒介の特徴と利点
専属専任媒介契約の特徴は、専任媒介と同じく一つの不動産業者にのみ売却の仲介を依頼する契約形態という点です。
ただし、専任媒介との大きな違いは売主自身で見つけてきた買主とも契約することはできません。
また、専任媒介契約はレインズへの５日間以内の掲載義務、７日間に１回の業務報告の義務があります。
自身で見つけてきた買主がいたとしても、媒介契約を結んだ不動産業者を通しての取引しかできません。
これは売主にとって不利な条件になりますので、その分報告義務の頻度やレインズへの掲載する期間も早くなっています。
【専任媒介のメリット】
契約形態が近いので、専任媒介契約とほぼメリットは同じです
・一社のみ窓口で一本化できるのでやり取りなので連絡や調整が楽
・一般媒介と違い、売主からの媒介がほぼ決まっているので、不動産業者は広告費や労力を多くかけられる。積極的な販売活動が期待できる
・専任媒介契約よりも細かい業務報告を受けることが出来る
【専属専任媒介のデメリット】
・自身で買主を見つけてくることが出来ない
友人や親族など、購入を検討している場合でも不動産業者を通しての取引となる
・売主都合のキャンセルは費用がかかることがある。
・囲い込みをうける可能性がある
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合、かつ、知り合いで買ってくれそうな人が全くいない場合
・複数の不動産業者と内見の日程調整ややり取りするのが大変と感じ、一社のみとしたい場合
・売却物件に対してある程度の相場観がある場合、もしくは媒介業者が相場を理解していると信用にあたる場合
一般媒介の特徴と利点
一般媒介契約は3つの媒介契約の中で依頼主にとって一番自由度の高い媒介契約です。
なぜなら、他の2種類の媒介契約と異なり、複数の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。専任、専属専任媒介契約との一番の違いはここにあるといえます。
【一般媒介契約のメリット】
・人気物件の場合、より高い金額で売却することができる
人気物件であれば、専属でなくても売りやすい物件なのでどの会社も積極的に販売活動を行ってくれることが多いでしょう。
そのため少しでも多くの買主候補の方に紹介していただける可能性があるため、高値での成約が見込めます。
・不動産会社選びのリスクが少ない
専任、専属専任媒介契約では一社のみに販売を依頼するので、そこの会社や担当営業が能力不足であったり、売主様と合わない場合は期間中は我慢してやり取りしなければなりません。しかし一般媒介契約の場合はいつでも解約が可能であることや、ダメな会社や営業マンがいても他社で取引が可能なのでリスクが減らせます。
【一般媒介契約のデメリット】
・販売活動が見えづらく販売戦略がたてづらい一般媒介は専任と違い、販売活動の報告義務がありません。不動産業者がどのような販売活動をしていて、どれくらいの反響があるかわからないので、戦略がたてづらくなります。
・連絡する不動産業者が複数に渡り、情報がわかりづらい。複数の不動産業者と同時に連絡を取りながらの販売活動になるので手間が増える
・積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある
一般販売の場合は不動産業者は利益が不確定なので、人気物件ではない場合は広告費や労力をかけづらくなってしまいます。
不動産業者や営業マンは専任物件や利益の出る可能性が高い案件を優先するので、どうしても後回しになってしまうケースが増えます
【おすすめするケース】
・物件の売り出し情報をあまり公にしたくない場合（一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないため）
・ゆっくりでもいいから高く売りたい場合
迷ったら専任媒介契約がおすすめ
どうしても迷った場合は、専任媒介契約がおすすめです。
売却のスピード、手間などのバランスがよく欠点が少ないといえます。
ただし、どの不動産業者に依頼するかは慎重に検討する必要があるでしょう
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